为进一步规范我市物业服务市场秩序，提升物业服务水平，促进物业服务行业健康有序发展，2025年4月2日，经市人大第九届人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过、湖南省第十四届人民代表大会常务委员会第十五次会议批准，我市颁布了《岳阳市住宅物业管理若干规定》（以下简称《规定》），7月1日将正式实施。现就《规定》主要特点及内容解读。

　　一、出台背景

　　物业服务行业关系城市居民日常生活各个方面，是社区和谐稳定建设的“温度计”，是基层社会治理的“微单元”，是服务群众的“最后一公里”，直接关系群众切身利益，也是城市品位提升的重要体现。近年来，我市物业服务矛盾纠纷较多，迫切需要以立法形式对《物业管理条例》等上位法进行补充，对相关职能职责进行规范，切实保障物业相关方的合法权益，实现解纷止争，提升物业和维修资金服务水平。

　　为解决这一问题，我们以问题为导向，结合我市物业管理行业特点并根据地方性法规立法“小、灵、快”的工作要求，在借鉴和总结其他城市的先进做法的基础上，我市及时以15条纲领性条款出台了《岳阳市住宅物业管理若干规定》，为岳阳市物业管理高质量发展提供了法治保障。

　　二、主要内容及特点

　　主要内容及特点如下：

　　1.建立物业调解工作制度，源头治理物业纠纷。全市各类物业矛盾信访从2012年的每年300余起，增加到每年约7000起，人民法院立案受理的民事纠纷案件中，物业服务矛盾纠纷案件占三成以上。《规定》第二条明确，市、县（市、区）人民政府应当加强对住宅物业监督管理工作的组织和领导，建立物业管理矛盾纠纷调解机制，完善物业管理保障机制。街道办事处或者乡镇人民政府负责组织、协调、指导和监督本辖区内物业管理工作，居（村）民委员会协助做好物业管理相关工作。将矛盾纠纷化解在前端，节约司法诉讼资源，促进社会和谐稳定。

　　2.建立物业管理委员会制度，填补物业主体空白。前期物业时间过长，业主委员会选举及运作困难是物业管理中存在的主要问题之一。《规定》第四条明确了物业管理委员会的组建、职责等内容，填补了业主委员会成立前的主体空白，有利于实现物业全覆盖。

　　3.建立物业服务评价制度，力求实现质价相符。2017年国家实行“放管服”改革，取消物业服务人资质和从业人员准入制度后，物业行业监管难度增加，物业服务人数量激增但良莠不齐，竞争无序。2020年中央10部委联合出台《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，提出要加强物业企业信用信息管理。《规定》第十二条设置了物业信用评价制度，实现对物业服务人的有效监管，促使物业企业提供质价相符的物业服务。通过建立物业企业信用管理和物业合同备案准入管理，开展业主评价业委会、业主评价小区物业服务、公共收益公开化等活动，加强事前、事中、事后的物业全链条管理，形成长效机制，从而推动行业整体品质的提升。

　　4.加强信息平台建设，数字赋能物业管理。物业管理是一项复杂系统工程，其高效运作离不开先进信息平台的支撑。《规定》第十一条明确市政府应加强信息化建设，建设全市统一的物业管理信息平台，通过构建智能、高效的物业管理信息平台，方便群众参与，提升物业管理水平。

　　5、厘清各方责权利义，促进行业和谐发展。《规定》第二条、第三条、第四条、第五条、第六条，根据新形势对国务院物业管理条例、湖南省物业管理条例做了补充规定，分别明确了政府、职能部门、业主、业主委员会、物业服务人在物业管理活动中的职责权利和义务。第二条加强了街道办事处或者乡镇人民政府对物业管理的职责。第三条进一步明确部门职责，解决部门执法不进小区的问题。

　　6.完善各项管理制度，确保行业平稳健康。《规定》第五条、第六条、第七条、第八条、第九条、第十条分别对物业招投标、承接查验、物业合同备案、物业维修资金交存、应急物业服务、公共事项安全责任、物业服务退出、物业企业信用信息等活动作了制度细化。第五条将后期物业招投标（业委会或业主大会招投标）纳入监管，彻底纠治业委会选聘物业不透明、不公平竞争问题。第六条在国务院、省物业管理条例的基础上，加强了前期、后期物业服务的事前准入监管，如规定物业合同备案后方可进驻小区开展物业管理，通过立法厘清进入小区的准入，只有进入明白，才有退出明白。并对国务院条例只强调资料移交的基础上，对物业应退还预收费用和公共收益做出了规定。第十条进一步明确住建部门对房地产交易市场监管职能，在商品房网签备案的基础上要求所有房屋买卖合同实行备案管理，规定房屋竣工验收和房屋买卖合同备案时，应当核查物业专项维修资金交存凭证，解决了二手房交易交存维修资金的制度障碍。

　　7.重典去沉疴，保障行业稳健发展。《规定》第十三条至第十四条对违反本规定的行为设置了责任追究。

　　三、下一步工作计划

　　1.力争用1～2年时间形成物业法规文件的闭环。地方性法规《岳阳市住宅物业管理若干规定》今年4月2日颁布后，准备在7月1日实施。为了完成规定的配套文件，今年上半年我们会在6月出台《岳阳市物业管理委员会组建运行实施办法》《岳阳市物业服务信用评价实施细则》、 《岳阳市物业专项维修资金使用实施细则》三部规范性文件。目前我们已经完成了座谈会、听证会、网上征求意见；计划在4月份完成社会稳定风险评估、司法审查、政府常务会议审查等程序。今年下半年到明年，完成物业招投标、物业合同备案及市场准入、物业专项维修资金管理办法等规范性文件。同时，我局还会制订业主评价业委会、业主评价小区物业服务、公共收益公开化等指导意见文件。力争形成法规文件的闭环。

　　2.将迅速启动贯彻宣传培训。《规定》是结合我市实际制定出的一部全面规范我市物业管理活动的地方性法规，确立了一系列重要的物业管理制度，对规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业及其他管理人的合法权益，促进物业管理业科学规范和谐发展，进一步改善人民群众的生活和工作环境，维护社会稳定具有十分重要的意义。为全面准确地贯彻《规定》，依法加强对物业管理活动的监督管理，我局将迅速启动宣传培训活动，要把《岳阳市住宅物业管理若干规定》的精神让所有业主知晓，成为所有物业服务人的指南。

　　四、政策咨询

　　政策咨询部门：岳阳市物业和维修资金管理所

　　政策咨询电话：0730-8757671