各市州住房和城乡建设局、统计局:
2022年7月29日,省住房城乡建设厅组织了2022年上半年全省房地产市场联席会议,省财政厅、省自然资源厅、省统计局、国家统计局湖南调查总队、国家税务总局湖南省税务局、中国人民银行长沙中心支行、湖南银保监局,长沙市、株洲市、湘潭市、怀化市、邵阳市、娄底市、张家界市、湘西自治州住房和城乡建设局参加。会议就2022年上半年全省房地产市场运行情况及发展趋势进行了分析和研究。现将2022年上半年全省房地产市场形势通报如下:
一、2022年上半年全省房地产市场基本情况
今年上半年,我省多地因城施策全面支持合理住房需求释放,优化调控政策,但当前房地产市场仍处于深度调整期,表现为开发投资低速增长,商品房销售和新开工面积持续下降,市场库存去化周期延长。
(一)房地产开发投资增速回落。上半年,全省完成房地产开发投资2433.30亿元,同比增长0.6%,增速较1—3月回落5.4个百分点,高于全国平均增速6个百分点;总量、增速在全国排名第11位和第8位,在中部排名第4位和第2位。
从投资结构看,住宅完成开发投资1872.08亿元,占房地产开发投资的比重为76.9%,同比增长1.9%;办公楼完成投资54.74亿元,同比减少29.5%;商业营业用房完成投资283.08亿元,同比减少5.4%;其他房屋完成投资223.40亿元,同比增长8.7%。
分城市看,上半年长沙市完成房地产开发投资1160.74亿元,同比增长7.3%。三四线城市完成房地产开发投资1272.56亿元,同比减少4.9%。全省7个市州房地产开发投资实现正增长。其中,增幅较大的为永州、长沙和湘潭,分别增长7.8%、7.3%、6.2%;株洲、湘潭、常德和张家界等6个市州为负增长,张家界降幅最大,下降28.8%。
(二)新建商品房销售持续低迷。上半年,全省新建商品房销售面积3653.73万平方米,同比减少16.9%,降幅较1季度扩大7.2个百分点,已持续9个月下滑,增速高于全国5.3个百分点;总量、增速分别在全国排名第7位、第12位,在中部排名第3位、第4位;其中,住宅销售面积3264.21万平方米,同比减少19.3%;办公楼销售面积31.49万平方米,同比减少12.1%;商业营业用房销售面积235.82万平方米,同比增长2.4%;其他房屋销售面积122.21万平方米,同比增长44.6%。新建商品房销售额2307.14亿元,同比减少20.1%,降幅比1季度扩大8.4个百分点。其中,住宅销售额2022.45亿元,同比减少22.7%;办公楼销售额28.35亿元,同比减少32.3%;商业营业用房销售额201.62亿元,同比增长3.0%;其他房屋销售额55.11亿元,同比增长64.7%。
(三)商品住宅价格总体平稳。上半年,全省新建商品住宅均价6195元/平方米,中部排名第5位,全国排名第25位,高于黑龙江、河南、甘肃、新疆、广西、贵州。长沙市新建商品住宅均价10778元/平方米,在30个直辖市、省会城市(除拉萨外)中排名第18位。
(四)新开工面积持续下滑。上半年,全省房地产施工面积35621.00万平方米,同比减少5.0%。房屋新开工面积2652.27万平方米,同比减少45%,降幅较1季度扩大8.6个百分点,已连续9个月下降,增速低于全国10.6个百分点;总量、增速在全国排名第8位、第20位,其中,住宅新开工面积2146.60万平方米,同比减少43.9%。房屋竣工面积1505.71万平方米,同比减少30.2%。
(五)土地供应量同比缩减。上半年,全省房地产用地供应2409.71公顷,同比减少27.6%,增速较1—3月回落16.8个百分点。其中,住宅用地供应量1675.72公顷,同比减少30.9%,占房地产用地供应量的69.5%;商服用地供应733.99公顷,同比减少18.7%,占房地产用地供应量的30.5%。
(六)待售面积小幅增长。上半年,全省商品房现房待售面积1241.49万平米,同比增长3%。其中住宅待售面积711.25万平米,同比增长17.6%;办公楼待售面积33.45万平米,同比减少19.2%;商业营业性用房待售面积341.92万平米,同比减少10.8%。
(七)房地产贷款增速继续放缓。截至6月末,全省房地产贷款余额16623.88亿元,占全部贷款余额的27.6%,同比增长4.1%,较1—3月回落2.2个百分点,低于全部贷款增速7.6个百分点。1—6月,全省房地产贷款新增282.4亿元,同比少增624.1亿元。从贷款投向来看,房地产开发贷款余额3998.24亿元,同比减少2.1%,增速较1—3月回落1个百分点;个人住房贷款余额11952.53亿元,同比增长7%,增速较1—3月回落2.8个百分点。6月,全省首套房贷款平均首付比例、利率分别为32.2%和4.83%,分别低于二套房贷款13.2个和0.38个百分点。
(八)房地产税收增速回落。上半年,全省扣除留抵退税因素后房地产税收373.95亿元,同比减少19.97%;占税收总收入17.36%,占比同口径较上年同期回落1.3个百分点。房地产税收地方部分277亿元,同比减少17.13%。占地方一般公共预算收入比重14.95%,占比同口径较上年同期回落4.41个百分点;占地方税收收入25.99%,占比同口径较上年同期回落1.89个百分点。
二、下阶段形势研判
7月28日,中央政治局会议提出,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求,压实地方政府责任,保交楼、稳民生。在此背景下,我省房地产将坚持房住不炒的原则,保持调控政策连续性稳定性,因城施策、加强预期引导,切实防范化解房地产风险隐患,稳妥实施房地产长效管理机制。预计全省房地产市场呈现以下发展趋势。
(一)房地产开发投资增速回落。房地产企业融资端虽有边际改善,整体资金压力仍然较大。土地规模的缩量影响新开工规模。但随着交易市场的好转,企业的投资积极性有望提升,特别是各地“保交楼”工作推进下,前期出险的在施工程陆续复工复产,竣工或将对投资形成一定支撑。预计我省房地产开发投资增速保持增长的同时增速回落。
(二)商品房销售降幅逐步收窄。随着各级政府稳市措施出台,货币政策和房地产金融政策边际放松,购房信贷支持力度加大,房地产市场风险处置稳步推进,市民刚需房、改需房需求逐步释放,市场信心有所恢复,全省房地产市场有望进入企稳恢复通道。全年商品房销售面积增速呈前低后高的走势,降幅有望逐步收窄。
(三)房地产市场分化加剧。长沙经济韧性强、人口流入量大,突出的住房需求对房地产市场形成有力支撑,在相关政策的显效下,市场或将继续好转。但对于大多数三四线市州来说,当前市场仍处于深度调整阶段,短期继续优化政策的空间和力度均较弱,市场修复动力不足,预计短期市场规模继续探底,市场恢复仍需时间。