各县、市、区人民政府，岳阳经济开发区、南湖风景区、屈原管理区，市直各单位，中央、省属驻岳各单位：

    《岳阳市经营性建设用地容积率管理办法》已于2009年5月25日经市人民政府第23次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

 
岳阳市人民政府办公室
二○○九年六月十四日 

岳阳市经营性建设用地容积率管理办法

第一章  总则

    第一条  为加强对经营性建设用地供应前后容积率的跟踪管理，防止国有土地资产流失，保障城乡规划的顺利实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、国务院《关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15号)、《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》(建设部令第22号)、住房和城乡建设部监察部《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》(建规〔2008〕227号)和《关于对房地产开发中违规变更规划调整容积率问题开展专项治理的通知》（建规〔2009〕53号）等规定，结合我市实际，制定本办法。

    第二条  本行政区域城乡规划区内经营性建设用地容积率的管理，适用本办法。

    第三条  城乡规划主管部门负责本行政区域城乡规划区内经营性建设用地容积率管理工作。

    国土资源、建设、房地产、监察等部门按照各自职责，协同做好经营性建设用地容积率管理工作。

    第四条  任何单位和个人都有权向城乡规划主管部门举报和控告违反经营性建设用地容积率管理规定的行为，对查证属实的，依法给予奖励。

第二章  规划管理

    第五条  城乡规划主管部门应当将经营性建设用地容积率指标纳入城乡规划区内控制性详细规划，严格按控制性详细规划规定的容积率进行建设项目规划设计条件、规划方案审查、规划行政许可，并依法公示审批结果。

    第六条  经营性建设用地出让前，城乡规划主管部门应当严格按照经依法批准的控制性详细规划规定的容积率向国土资源部门抄告拟出让地块的容积率、使用性质等规划条件。

    第七条 城乡规划主管部门依法确定的容积率等规划条件，国土资源主管部门应当载入国有建设用地使用权出让合同。未载入的，该国有建设用地使用权出让合同无效。

    第八条  经营性建设用地使用权一经出让，任何单位和个人都无权擅自改变规划设计条件确定的容积率。   

    第九条  城乡规划主管部门对依法批准的建设工程项目实行全过程监管，依法核实己竣工建设工程建筑面积，确定竣工项目的实际容积率。

    利用地下空间修建停车场、人防设施及储物区，地下建筑面积不纳入容积率计算范围。

    利用地形高差而建设的围合空间，两面开敞的，其建筑面积的25％计入容积率；三面开敞的，其建筑面积的50%计入容积率。

    第十条  凡有下列情形之一的不得调整容积率：

    (一) 同一项目用地已完成部分建设，并已公告预售，剩余土地申请调整容积率的；

    (二)以招标、拍卖、挂牌方式取得土地使用权未达到两年的；

    (三)违法建设项目；

    (四)法律法规规定不得调整容积率的其他情形。

    第十一条  凡符合国家和省有关技术规范，且同时满足下列条件的建设项目可以调整容积率：

    (一)建设用地所在区域因城乡规划调整，可以提高开发强度，并符合已依法批准的控制性详细规划的；

    (二)建设用地所在区域满足环境容量的；

    (三)法律法规规定可以调整容积率的。

    第十二条  本办法实施以前，土地使用权出让合同中没有明确容积率的，按以下原则确定初始容积率：

    (一)出让时已有批准的控制性详细规划的，以控制性详细规划确定的容积率为初始容积率；

    （二）出让时无批准的控制性详细规划，但已有批准的修建性详细规划的，以修建性详细规划确定的容积率为初始容积率；

    (三) 受让时既无批准的控制性详细规划，又无批准的修建性详细规划的，以宗地所在地域级别基准地价设定的容积率为初始容积率；

    (四)以现状挂牌的土地，按现状挂牌时核定的容积率为初始容积率。

    第十三条  调整容积率，按以下程序办理：

    (一)建设单位或个人向城乡规划主管部门提出书面申请，陈述调整理由，并附规划设计方案；

    (二)城乡规划主管部门对资料齐备的申请项目，组织有关部门和从专家库中随机抽取的专家，对规划调整的必要性和规划设计方案的合理性进行论证；

    (三)在本地的媒体和现场进行公示，并征求利害关系人的意见，必要时应召开听证会；

    (四)经专家论证、公示、征求利害关系人的意见后，对符合调整条件的，城乡规划主管部门应当依法提出容积率调整建议并附论证、公示(听证)等相关材料报同级人民政府审批后下达《调整容积率告知书》，并及时将依法变更后的规划条件抄告国土资源部门和利害关系人；

    (五)建设单位持《调整容积率告知书》到国土资源部门补缴土地价款；国土资源部门在建设单位交清应当补缴的土地价款后与建设单位签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》；

    (六)城乡规划主管部门依据《国有建设用地使用权出让合同变更协议》、土地价款补缴凭证，办理后续的规划审批；

    (七)将容积率调整的相关档案资料归档备查。

    容积率调整幅度在10%以内的，可根据实际情况，适当简化有关办理程序。

    第十四条  调整容积率的建设项目，不得提高建筑密度，不得降低绿地率。

    第十五条  调整容积率应补缴的土地价款标准，按以下方法计算确定：

    (一)以招标、拍卖、挂牌方式受让土地使用权，用地性质单一的，应补缴的土地价款为：楼面地价(原土地成交总价款÷调整前的总建筑面积)×调整容积率后增加的建筑面积；用地性质为两种或两种以上的，应补缴的土地价款为：调整后的容积率条件下评估的楼面地价×增加的建筑面积。

    (二)以其他方式受让土地使用权的，应补缴的土地价款为新调整后的容积率条件下的土地市场价减去原容积率条件下的土地市场价。

第三章  监督管理

    第十六条  城乡规划主管部门应严格监督规划的实施，加大执法巡查力度，对在建过程中改变规划审批内容的，必须及时依法予以制止并限期改正。

    第十七条  建设主管部门应当根据《建设工程规划许可证》等相关资料核发《建筑工程施工许可证》，并督促施工单位按照审定的施工图施工。对施工单位擅自改变施工图施工的，建设主管部门应责令施工单位停工，督促建设单位到城乡规划主管部门接受处罚并补办相关手续，否则，不得办理竣工验收备案。

    第十八条  房地产主管部门必须凭城乡规划主管部门颁发的《建设工程规划许可证》及相关资料办理房屋预售许可证。

    工程竣工验收后，房地产主管部门应当依据城乡规划主管部门颁发的《建设工程规划许可证》（正本）和《规划竣工验收合格通知书》办理房屋产权证书。

    第十九条  国土资源主管部门在核发国有土地使用权分证时，应当对超容积率部分土地价款的补缴情况进行复核，如未缴清，不得核发国有土地使用权分证。

    第二十条  监察机关应加强对城乡规划、国土资源、建设、房地产等主管部门在容积率管理工作中履行职责情况的监督检查。

第四章  罚  则

    第二十一条  未经合法批准擅自超过原容积率建设的，由城乡规划主管部门责令停止建设。尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，并处建设工程造价5%以上10%以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除；不能拆除的，没收实物或者违法收入，并处建设工程造价10%以下的罚款。  

    第二十二条  城乡规划、国土资源、建设、房地产等主管部门工作人员在经营性用地容积率管理工作中违法违纪的，依法依纪给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五章  附则

    第二十三条  本办法自公布之日起三十日后施行，《岳阳市城市规划区经营性建设用地容积率调整管理规定》(岳政发〔2007〕1号)同时废止。