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| 标题： | 建议以法治进步推动物业管理规范 |
| 来信人： | 刘青 |
| 来信时间： | 2012-10-11 10:31:17 |
| 内容： | 《湖南省实施〈物业管理管理条例〉办法（草案）》在原实施办法基础上有着巨大的进步，在规范物业管理及可操作性方面有所加强，特别好的一点是放宽了业主大会筹备与成立的条件，没有限制规定业主大会召开必须要有多少业主人数，并丰富了主大会会议的形式，这解决了多年以来业主大会成立难的问题，这也减少了多年以来由于业主大会缺失、物业服务公司随意侵害业主权益、广大业主不能决定自己的物业管理事项所导致的物业纠纷。这着实体现了以民为本、科学立法、民主立法的精神。 但《湖南省实施〈物业管理管理条例〉办法（草案）》仍然还可以完善与补充相关实施细则，加强其可操作性： 一、 可以补充一些禁止性的条款，例如： 1、禁止开发商将前期物业交付给自己的全资子公司或二级机构。开发商如果将物业交付给自己的子公司或二级机构，这样导致了物业公司处于强势地位，无论是在交房、验房及物业服务方面都代表了开发商的利益，违背了业主自主管理自己物业的原则，颠覆了“雇佣”关系的次序，更不利于业主大会成立后的物业公司退出机制。因此，补充这一条款十分必要，需明确当业主委员会对物业公司身份有质疑时有权到工商管理部门调取物业公司的工商登记信息。 2、禁止物业公司采取断水、断电或不给业主电卡充值的方式催缴物业费。本办法已经明确了“专业单位应当服务到最终用户，履行与业主签订的服务合同，保证服务质量”。但目前诸多物业服务企业不配合，要求电力公司等专业单位将业主的电费、水费充值或收取交由物业公司负责，以此来控制物业费的收取。 3、需补充“物业服务公司的合理利润不得超过8%，物业公司应定期将物业费开支明细与收入、利润情况予以公示，业委会也有权审查其财务状况，盈余部分应有业主大会决定管理与使用，亏损部分报业主大会决定制定弥补方案由全体业主予以弥补”。 4、《物权法》及物业管理条例中均有规定，利用业主共有的住宅区内道路、绿地、以及其他公共场所、公用设施和物业用房进行经营，应由业主大会同意，所得收益在扣除合理成本后应归全体业主所有，由业主大会决定使用。因此，需补充“禁止物业公司将此部分的收益据为己有，应交付业委会，由业主大会决定使用”。 二、可以增补一些能够从根本上解决物业纠纷问题的实质性可操作性条款： 5、上述第3条实质上是考虑了新旧物业共用设施维护保养费用支出的问题，因为新的物业在前几年的维护保养费用支出较后期要少，补充第3条规定则能防止前期物业公司将前期共用设施维护保养这一块物业费未使用部分据为己有，现在有很多物业公司在前期有利可图，在后期由于维护保养费用的增加便欲撤离的情况屡屡发生，这样不利于保障物业长期处于有效使用和安全状态。要从根本上落实第3条、第4条内容，实现由物业公司控制转变为业主自主管理，就必须增补一些条款：业主委员会可以设置资金账户，物业费的盈余部分和利用业主共有的住宅区内道路、绿地、以及其他公共场所、公用设施和物业用房进行经营的所得收益必须转入业委会的资金账户，由业主大会决定使用和管理。 三、“车位与车库”相关条款还可细化： 6、目前车位与车库的纠纷不断增加，因此，细化这一条款很有必要。“利用业主共有的道路或者其他场地建设的车位，属于全体业主共有，建设单位不得附赠、出售或者出租”。这一条非常之好，但“其他场地”很难界定，现在一部分小区的开发商利用小区的防空设施建设车位进行出售，这些车位无法取得产权，开发商以出租方式变相的出售，如：岳阳一个小区以8万元一个车位出租合同签订20年。这实质上是侵害了业主的合法权益。依据物权法，这类地下停车位的权益应归小区的业主共同享有，属于公用设施，开发商或物业公司是无权擅自处分的。当然在征得业主大会同意后，开发商或物业公司可以根据业主大会的授权委托，将停车位予以出租，所得租金收入归全体业主所有，由业主决定使用。 |
| 回复部门： | 市住建局 |
| 回复时间： | 2012-10-15 16:48:32 |
| 回复内容： | 刘青， 你好。 非常感谢你对物业行业的关心，我局物业办会慎重研究和吸收你提出的合理建议。
岳阳市房地产管理局 二O一二年十月十五日 |