人大代表：
你们提出的《关于加强房地产管理的建议》收悉。现答复如下：
一、关于反映少数无良开发商无法纪，未通过竣工验收就强制交房问题
前几年，我市违规交房现象时有发生，我局在深入调查了解后，采取了一是宣传法律、法规，加强合同管理。在开发企业办理商品房预售时，开发主管部门就进入前期管理，与开发企业、施工队伍及监理方进行约谈，宣传国家法律、法规，客观实际的制定项目的交付时间与标准；产权登记管理部门对企业办理网签的合同及附件进行审查，严格杜绝霸王条款和不对等条款，在从源头上治理违规交房。二是加强对项目的巡视力度，及时掌握项目动态。建立项目定期巡视制度，每个房地产开发项目设置一个专职的项目管理员对项目进行日常监管。项目管理员加强对房地产开发项目动态调查，每月定期对施工方进行约谈，详细了解工程款支付情况，发现问题及时解决。三是建立企业信用档案制度。我市在2013年开始初步进行了房地产开发企业信用档案制度，目前已有429家房地产开发企业建立了信用档案。我局充分利用信用等级制度规范企业经营行为，增强信用意识，提高行业诚信度和服务水平，健全奖惩机制，使有不良记录者付出代价，凡出现违规经营的开发企业，我局在项目资本金缴存、企业资质核定（延续）等方面进行惩戒。
通过我局多年的查处和打击，我市在违规交房问题上有所好转，但还存在一些不尽人意的地方，一是缺乏联动监管机制。我们在多年处理违规交房过程中发现，违规交房一般情况下涉及规划、建设、城管、消防、税务、房产等多个部门，我市现缺乏一个“统一领导、部门协调、统筹兼顾、标本兼治、齐抓共管”的监管处理机制。我们认为可以由所在地人民政府牵头，规划、建设、城管、消防、税务、房产等相关部门组成的领导小组，定期召开联席会议，明确各部门职责，各司其责，妥善处理纠纷。责任单位应定期对辖区内延期交房的项目进行排查，根据各项目延期交房的特点进行提前介入，组织业主与开发企业进行协商，主动化解购房户与开发企业的矛盾。对不按购房合同约定延期交房且拒不支付延期交房违约金的开发企业，根据住房城乡建设部下发的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》规定，载入房地产开发企业信用档案，公开予以曝光。二是明确房屋交付标准。我国现行的房地产买卖合同示范文本对商品房交付有多种可选交付条件，法律、法规又未对其中的交付条件做出明确的解释，特别是对分期交付的大型项目，交付矛盾较为突出，根据上述情况我们建议根据我市实际情况，尽快出台《岳阳市住宅交付管理办法》。在办法中将交房条件细化，让开发企业和购房户在交房过程中做到有法可依、有据可寻，避免出现目前的在交房标准中的分歧。
二、关于反映物业公司良莠不齐，片面追求经济利益问题
近年来，随着我市城镇化建设进程的不断加快，物业管理已成为城市综合管理重要组成部分。加强和规范物业管理成为了各级政府和物业服务行政主管部门的工作重点。由于我市物业管理起步较晚，尚属初步阶段，其监管体系不完善，社会各阶层对其认知度较低，业主消费理念不成熟，业主委员会运作不规范，加之相关配套政策滞后，暴露出正如提案所指出的物业服务企业良莠不齐、片面追求经济利益等较多问题。为此，我局积极统筹谋划，把物业管理摆在工作的突出位置，力求我市物业管理工作规范化。一是加强配套政策法规建设。物业管理法律、法规的建设是物业管理工作的保障。2012年，我局报请市政府出台了《岳阳市物业管理办法》，对推动我市物业管理工作健康可持续发展起到了积极促进作用。今年来我局已报请市政府相关部门同意，正着手对《岳阳市物业管理办法》进行全面修订，修订后的“办法”将进一步明确各级政府部门监管责任，强调“市、区、街道、社区”四级监管体系。二是加强物业服务行业监管。我局在加强物业服务行业监管方面主要做了以下四个工作：第一，理顺内部能级责任管理体系，明确市、县（市）区两级物业行政主管部门监管职责；第二，开展广泛的物业行业大调查，充分掌握行业发展现状，拟制行业发展规则；第三加快物业服务市场主体诚信体系建设，实施差别化信用信息管理制度。根据《湖南省房地产行业信用信息管理办法》，我们加强了对物业服务企业实施动态管理，不定期对企业执行相关制度和收费标准等方面情况进行监督检查，2015年已处理各类物业管理纠纷102起，并对存在强制预收物业服务费等违规行为的6家企业进行了严肃的查处，将其违规行为记入企业不良信用档案且适时向社会公布。四是推动全市物业服务规范化、标准化，着手编制物业服务示范文本，并在全市范围内建立若干个物业服务示范性项目，以范示向，以点带面促进我市物业服务行业健康发展。三是充分发挥行业协会的作用。近年来，我局进一步加强了对行业协会指导，明确了行业协会的角色定位，充分发挥其在行业自律性管理方面的作用。一方面，在进一步规范物业管理市场、加强行业自律、完善诚信体系建设、改善服务质量上下功夫，努力提高业主的满意度。另一方面，把提高从业人员素质当作一项基础工作来抓，继续开展全方位、多层次的专业培训来加强对物业管理业务的指导。
大力提升物业管理水平和服务质量有利于经济社会的持续发展，有利于改善市民工作和生活环境，维护社区秩序，营造和谐文明的社会氛围。物业服务质量的优劣直接关系到我们每个人切身利益，是民生大事，需要各级政府和社会各界共同参与、共同关心。
三、关于反映精装房监管不力的问题
我局住宅室内装饰装修管理办公室（以下简称装修办）是自收自支单位，其收费也属于一种服务性收费，虽然我们多次主动上门与恒大名都开发商金碧置业有限公司沟通，一直没有取得实质性的进展，我们至今未收取过金碧公司及业主任何费用。我局装修办自2012年6月起多次依据《岳阳市全装修商品房管理暂行规定》与金碧公司进行工作衔接，要求该公司将恒大名都精装房进行备案。当时金碧公司认为《规定》只是部门规范性文件，不予配合，同时于2012年11月23日文字形式回复了我局，该项目初期在建设局已进行总包合同、施工单位、装修单位、监理单位等备案，同时与岳阳市科正建设工程质检有限公司签订房屋装修质量检测合同，检测合同包括工程质量检测、空气质量检测等。恒大名都金碧公司与岳阳市科正建设工程质有限公司已签订了房屋装修质量检测合同（合同编号12）。检测试验内容包括工程质量检测、空气质量检测等。明确了双方的责任与义务以及检测费用。因此，科正公司有义务向金碧公司提供权威的工程、室内环境检测的报告，并由金碧公司向恒大名都全体业主进行公示。关于装修质量差或者空气质量差如人意，可向科正公司或者住房和城乡建设局进行投诉。
四、关于反映相关职能部门执法不严、相互推诿，甚至为开发商开脱的问题
我局房地产监察支队是我市房地产行政执法部门，我们严格执行首问责任制度，对群众来信来访的事件逐一登记，对属于职能内的事情及时处理和回复，不属于职能范围的事情及时告知当事人。为了进一步规范权利运行，我们严格制定了房地产执法行为规范和流程，在查处房地产违法违规案件，严格按法定程序办理，在实施行政处罚时，由我局案件审查委员会审理后，依据国家房地产法律法规和自由裁量权作出行政处罚决定。
感谢你们对房地产工作的关心和支持。
岳阳市房地产管理局
2015年5月25日