全国两会正在召开中，3月5日，政府工作报告新鲜出炉，涉及房地产的相关表述中，除了增加住房供应外，还提出要规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。在业内看来，长租房的兴起与发展，对整个租赁市场起到稳定器作用，建议扶持一批规模化、专业化的长租企业长效发展，同时加快推动《住房租赁条例》出台。
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规范长租房市场，解决新市民、青年人住房难题
今年房地产工作的总体基调是：保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题,通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法,切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
“规范发展长租房市场是补齐租赁短板的关键举措。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，我国租赁市场经过几年的发展，矛盾和问题已经凸显，规范发展长租房市场就是将监管精准化、差异化。对于未来要完善长租房政策，民进中央提交《关于规范发展长租房市场的提案》指出要建立长租机构信用评级机制，根据各项监管指标制定长租机构健康分级机制。同时设置行业准入门槛，逐步淘汰黑中介、二房东等不规范运营主体，鼓励专业长租机构发展，发挥其在提升房屋品质、规范管理、稳定价格方面的优势，倒逼市场提升服务质量和水平。可以看出，当前在政策研究制定方面，已着手考虑从租赁双边、经营机构等维度推动行业监管更加精准化、差异化，以逐步形成长期稳定的租赁市场，保障租客合法权益和安心居住条件。
事实上，去年底的中央经济工作会议指出，要“解决好大城市住房突出问题”，也用了较多笔墨体现在租赁市场上，包括高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。
在此背景下，在业内看来，随着我国城市化进程不断加速，传统“重购轻租”市场格局将发生变化。发展市场化长租房将有效与政策性租赁住房、公租房等形成合力，进一步补充完善住房保障体系，使住房租赁市场进入全面快速发展阶段。
所谓长租房，是指租赁关系稳定、租金相对平稳，具有较高品质居住条件的长期租赁住房。长租房的兴起与发展，对整个租赁市场起到稳定器作用，“建立以长租房为引领的多样化住房租赁供给体系，打造高质量租住生活形态，是解决大城市住房突出问题、促进房地产市场健康发展的关键。”中国宏观经济研究院投资研究所副研究员任荣荣撰文称。
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推动租赁立法 扶持规模、专业长租企业长效发展
实际上，近年来，随着更多高学历、高素质的新市民向大城市不断涌入，他们对房源品质和配套服务提出了更高的要求。市场化长租房的出现，不仅丰富了住房租赁供给体系，还以分散式房源、集中式公寓、蓝领公寓、租住社区等多样化居住产品，盘活了存量房源，增加大中城市租赁住房有效供应。
不过，在国务院参事室特约研究员姚景源看来，当前住房租赁市场仍存在的供需错配，可能不绝对是“量”的错配，还有“质”的错配。市场化的企业要继续加大在产品品质上的研发和提升，充分发挥机构化的专业优势，来缓解产品错配、服务错配、品质错配。
对于下一阶段长租房的发展，姚景源建议，扶持一批规模化、专业化的骨干长租企业长效发展，在税费减免、老旧小区改造、新型城镇化建设等政策上给予更多支持，同时加快推动《住房租赁条例》出台，并在实际市场变化和实践检验的反馈中不断完善。
任荣荣建议，鼓励以长租房为基础构建租住产业发展矩阵，推动利用集体建设用地规划租赁住房，支持企业将商业用房、闲置用房按规定改建为长租房，多途径增加长租房源。同时，要多措施并举降低长租房运营成本，落实已出台的税收优惠政策，鼓励金融机构加大对长租房项目的信贷支持力度。
监管层面，业内人士表示，应采取更加灵活的方式，尤其是资金监管层面建议仅要求企业缴纳一定比例的保证金，以避免因全盘监管而导致企业现金流压力过大的情况，影响长效发展。同时，要求监管机构应具有正规资质、牌照和完备的线上运营机制，以保证资金安全性，并在监管资金需退回时能迅速准确到位。