为促进公共租赁住房建设，切实解决我市城区中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和稳定就业的外来务工人员的住房困难，根据住房和城乡建设部等七部委《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保[2010]87号）、住房和城乡建设部、财政部、国家发展和改革委员会《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（建保[2013]178号）、《湖南省人民政府关于加强保障性安居工程建设的意见》（湘政发[2011]11号）等文件精神以及岳阳市房地产管理局《关于请求核定公共租赁住房租金标准的报告》所陈述的理由和要求，根据《中华人民共和国价格法》和《湖南省政府制定价格听证实施办法》的规定，经研究决定于2016年1月8日召开制定我市城区公共租赁住房租金指导价格听证座谈会，现提出如下意见，请各位代表审议。
一、我市城区公共租赁住房基本情况
近年来，我市大力推进住房保障体系建设，以雷峰山小区、冷水铺春华家园等为代表的公租房片区相继落成并投入使用，确保了城市居民住房条件明显改善，中低收入家庭住房困难得到缓解。目前我市城区拥有公共租赁住房总建筑面积373827.2平方米，6896户。已投入使用的公租房小区有太子庙1、2、3期小区、雷峰山小区、冷水铺春华家园等16个小区，建筑面积174272.79平方米，共3244户（多层）；即将投入使用的洛王潘家春和家园，建筑面积109554.41平方米，共2064户，其中多层建筑面积54323.64平方米，1044户，高层建筑面积55230.77平方米，1020户；尚有在建项目梅西乡花果畈村春兰家园、东井岭公租房，建筑面积90000平方米，共1588户（高层）。
二、关于制定城区公共租赁住房租金指导价格的政策依据和理由
（一）政策依据
住房和城乡建设部等七部委《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保[2010]87号）、住房和城乡建设部、财政部及国家发展和改革委员会《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（建保〔2013〕178号）文件规定：“公共租赁住房租金原则上按照适当低于同地段、同类型住房市场租金水平确定。政府投资建设并运营管理的公共租赁住房，各地可根据保障对象的支付能力实行差别化租金，对符合条件的保障对象采取租金减免。社会投资建设并运营管理的公共租赁住房，各地可按规定对符合条件的低收入住房保障对象予以适当补贴。各地可根据保障对象支付能力的变化，动态调整租金减免或补贴额度，直至按照市场价格收取租金。”
（二）制定城区公共租赁住房租金指导价格的理由
近年来，随着廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。但是，由于住房保障政策覆盖范围较小，商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足的矛盾日益显现，外来务工人员居住条件也亟需改善。发展公共租赁住房，制定科学合理的公共租赁住房租金指导价格，是完善住房供应体系，培育住房租赁市场，满足城市公共租赁住房基本住房需求的重要举措，是引导城镇居民合理住房消费，调整房地产市场供应结构的必然要求，是为了保证国家保障性住房政策的贯彻落实，也充分体现了政府对中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工及外来务工住房困难人员的关心关怀。因此为了进一步尽快解决我市中心城区中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和稳定就业的外来务工人员的住房困难，急需制定我市城区公共租赁住房租金指导价格。
三、拟定我市城区公共租赁住房租金指导价格的初审意见
制定和调整公共租赁住房租金，应当以房养房，保证正常运营和维修管理及偿还建房贷款利息为原则，综合考虑住房市场租金水平和供应对象的支付能力，按照不同地段、不同房屋类别和居住条件等因素合理确定。此次我委拟定的我市城区公共租赁住房租金指导价格是采用市场租金比例法，按照住房和城乡建设部、财政部及国家发展和改革委员会《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》（建保〔2013〕178号）文件“公共租赁住房租金原则上按照适当低于同地段、同类型住房市场租金水平确定”的规定，根据岳阳市价格成本调查队监审报告（岳市价成审[2015]第8号），在确定平均租金的基础上，我委会同房地产管理局、财政局等部门经过深入调研，系统考虑，在综合承租对象的收入水平、承受能力、后期公租房的管理、租赁市场变化对租赁价格的影响及房地产市场变化等因素的基础上，根据土地等级不同实行差别化租金指导价格，按低于同地段市场租金的70%左右制定。拟定我市城区公共租赁住房租金指导价格（不含物业服务费）为：一、二类地段非电梯房每月6元/平方米（建筑面积），电梯房每月8元/平方米（建筑面积），三类地段非电梯房每月5元/平方米（建筑面积），电梯房每月7元/平方米（建筑面积），四、五类地段非电梯房每月4.00元/平方米（建筑面积），电梯房每月6.00元/平方米（建筑面积），详见下表。
岳阳市城区公共租赁住房租金拟定指导价格
单位：元/平方米（建筑面积）.月
|
地段类别 |
公租房租金 （非电梯房） |
公租房租金 （电梯房） |
房屋装修及设施标准 |
||
|
70%计算 |
拟定 |
70%计算 |
拟定 |
||
|
一类地段 |
6.26 |
6.00 |
10.52 |
8.00 |
简单装修：室内水泥地面，墙面904涂料；入户防盗门，内套装门，塑钢窗；厨房、厕所地面、墙面瓷砖饰面，整体灶台；吸顶灯。 水、电、燃气入户。 |
|
二类地段 |
5.96 |
9.89 |
|||
|
三类地段 |
4.35 |
5.00 |
8.83 |
7.00 |
|
|
四类地段 |
4.04 |
4.00 |
6.00 |
||
|
五类地段 |
3.40 |
||||
|
原廉租房租金标准按1.20元/平方米执行。 |
|||||
地段划分按岳阳市人民政府公布的用地级别进行划分，一、二类地段为：岳阳市城区住宅用地级别Ⅰ、Ⅱ级范围；三类地段为：岳阳市城区住宅用地级别Ⅲ级范围；四、五类地段为：岳阳市城区住宅用地级别Ⅳ、Ⅴ级范围。
公共租赁住房租金指导价格由市发改委会同市房地产管理局每两年调整公布一次。
社会投资建设并运营管理的公共租赁住房参照此标准执行。
以上价格均为最高收费标准，各产权（运营）单位需根据不同地段，按不高于指导价格的原则制定具体小区的租金标准，并报市发改委核准后实施。
本方案中所指城区不含君山区、云溪区。
各位代表、各位领导：发展公共租赁住房是实现“住有所居”目标，促进城市化健康发展的重要举措，有利于推进城市化健康发展的进程，进一步健全和完善保障住房供应体系，扩大住房保障的覆盖面，缓解住房供需矛盾；公共租赁住房租金指导价格的制定，有利于促进政府宏观调控，合理调节住房供求关系，平抑市场商品房价格和租赁价格的过快上涨，促进房地产市场和租赁市场的健康发展。我委将借此次听证座谈会，充分听取各位代表及社会各方面意见和建议，进一步完善我市城区公共租赁住房租金指导价格方案，并通过政府网站、新闻媒体向社会公布对听证座谈会代表主要意见的采纳情况及理由，最终方案按程序报市政府批准后正式实施。
岳阳市发展和改革委员会
2015年12月25日
附表：湖南省其他地州市公共租赁住房租金指导价表
湖南省其他地市公共租赁住房租金指导价格
单位：元/平方米（建筑面积）.月
|
城市名称 |
一类地段 |
二类地段 |
三类地段 |
四类地段 |
五类地段 |
备注 |
|||||
|
非电梯房 |
电梯房 |
非电梯房 |
电梯房 |
非电梯房 |
电梯房 |
非电梯房 |
电梯房 |
非电梯房 |
电梯房 |
||
|
长沙市 |
13 |
17 |
11 |
15 |
10 |
12 |
8 |
10 |
6 |
8 |
装修入住 |
|
株洲市 |
9 |
9 |
7 |
8 |
6 |
7 |
装修带家具家电的另加收家具家电等租金 |
||||
|
湘潭市 |
7 |
13 |
7 |
13 |
6 |
10 |
6 |
10 |
5 |
7 |
简单装修：室内瓷砖地面，墙面瓷性涂料；入户防盗门，内套装门，塑钢窗；厨房、厕所地面、墙面瓷砖饰面，整体灶台；吸顶灯。简单家具：床铺及床垫、床头柜、衣柜、餐桌椅、电视机柜、茶几、沙发。 水、电、燃气入户。 |
|
常德市 |
14.76（装修房，家具、家电齐全） |
10.89（装修房， 家具、家电齐全） 9.66（未装修，无家具、家电） |
10.19（装修房，家具、 家电齐全） 8.69（未装修，简单家具） |
6.12（未装修，简单家具） |
|||||||
|
益阳市 |
4 （非电梯房，上下浮动10%） |
||||||||||