各市州住房和城乡建设局、统计局:
2021年7月21日,省住房城乡建设厅组织召开了2021年二季度全省房地产市场联席会议,省发展改革委、省财政厅、省自然资源厅、省统计局、国家统计局湖南调查总队、国家税务总局湖南省税务局、中国人民银行长沙中心支行、湖南银保监局,长沙市、株洲市、湘潭市、衡阳市、娄底市、邵阳市、张家界市、湘西自治州住房和城乡建设局等单位参加。会议就2021年上半年全省房地产市场运行情况及发展趋势进行了分析和研究。现将当前全省房地产市场形势通报如下:
一、2021年上半年全省房地产市场基本情况
2021年上半年,我省房地产市场整体发展态势良好,总体表现为投资、销售呈恢复性高速增长,房价平稳可控,土地供应量减价升。
房地产开发投资快速增长。1—6月,全省完成房地产开发投资2419.70亿元,同比增长21.4%,高于全国平均增速6.4个百分点,较2019年上半年增长29.6%,两年平均增长13.8%,总量、增速在全国排名第11位、第5位,在中部排名第4位和第2位。从投资结构看,住宅完成开发投资1837.36亿元,同比增长26.2%,占房地产开发投资的比重为75.9%;办公楼完成投资77.69亿元,与去年同期持平;商业营业用房完成投资299.21亿元,同比增长20.3%;其他房屋完成投资205.44亿元,同比减少2%。
分城市看,1—6月,长沙市完成房地产开发投资1081.37亿元,同比增长29.1%。三四线城市完成房地产开发投资1338.33亿元,同比增长15.9%。上半年全省14个市州房地产开发投资均实现正增长,其中,增幅较大的为长沙市、娄底市、郴州市,分别增长29.1%、28.9%、24.0%。
(二)新建商品房成交活跃。1—6月,全省新建商品房销售面积4395.57万平方米,同比增长23.5%,比2019年上半年增长23.2%,两年平均增长11.0%。总量、增速分别在全国排名第8位、第17位,在中部排名第3位、第5位。其中,住宅销售面积4044.88万平方米,同比增长24.9%;办公楼销售面积35.83万平方米,同比减少1.7%;商业营业用房销售面积230.36万平方米,同比增长21.3%;其他房屋销售面积84.50万平方米,同比降低8.8%。新建商品房销售额2886.13亿元,同比增长30.5%,比2019年上半年增长33.3%,两年平均增长15.5%。其中,住宅销售额2614.93亿元,同比增长33.1%;办公楼销售额41.88亿元,同比增长13.9%;商业营业用房销售额195.84亿元,同比增长15.7%;其他房屋销售额33.48亿元,同比减少18.0%。
1—6月,长沙市新建商品房销售面积1195.13万平方米,占全省的27.2%,同比增长33.2%,高于全省增速9.7个百分点;销售额1195.25亿元,同比增长49.6%。三四线城市新建商品房销售面积3200.44万平方米,同比增长20.3%;销售额1690.88亿元,同比增长19.7%。
(三)商品住宅价格总体平稳。1—6月,全省新建商品住宅均价6465元/平方米,中部排名第6位,全国排名第27位,仅高于广西、甘肃、新疆和贵州。1—6月,长沙市新建商品住宅均价9976元/平方米,在30个直辖市、省会城市(除拉萨外)中排名第21位。
(四)待售面积继续下降。6月末,全省已竣工商品房待售面积1204.81万平方米,同比减少16.2%。其中,住宅待售面积604.97万平方米,同比减少12.4%;办公楼待售面积41.38万平方米,同比减少43.7%;商业营业用房待售面积383.21万平方米,同比减少17.7%。
(五)新开工面积增速回落。1—6月,全省房地产施工面积37508.14万平方米,同比增长9.8%。房屋新开工面积4824.31万平方米,同比增长8.5%,增速较一季度回落23.5个百分点;其中,住宅新开工面积3825.06万平方米,同比增长14.7%。房屋竣工面积2157.01万平方米,同比增长24.8%。
(六)土地供应量减价升。1—6月,全省房地产用地供应3326.66万平方米,同比减少1.6%,较2019年上半年增长68.3%,两年平均增长29.7%。其中,商服用地供应903.17公顷,同比减少3.1%,占房地产用地供应量的27.1%;住宅用地供应量2423.49公顷,同比减少1.1%,占房地产用地供应量的72.9%。房地产用地出让均价4106元/平方米(约合273.75万元/亩),同比上涨20%。其中商服用地出让均价3656元/平方米,同比上涨17.5%;住宅用地出让均价4304元/平方米,同比上涨20.5%。
(七)房地产税收恢复性增长。1—6月,全省完成房地产税收收入677.51亿元,同比增长25%,增速较上年同期提高32.3个百分点;占税收总收入比重为27.4%。房地产税收地方部分554.30亿元,同比增长28.7%;占地方一般公共预算收入比重为32.4%,占比较去年同期提高1.5个百分点;占地方税收收入比重为46.8%,占比较去年同期提高1.4个百分点。
(八)房地产贷款增速持续回落。截至6月末,全省房地产贷款余额15971.3亿元,占全部贷款余额的29.7%,同比增长11.2%,较去年同期回落3.7个百分点,增速已经连续三年放缓。上半年,全省房地产贷款新增906.6亿元,同比少增154.3亿元。从贷款投向来看,房地产开发贷款余额4084.9亿元,同比增长3.7%,增速较去年同期回落1.6个百分点;个人住房贷款余额11167.6亿元,同比增长15.3%,增速较去年同期回落5个百分点。6月,全省首套房贷款平均首付比例、利率分别为33.5%和5.45%,分别低于二套房贷款9.43个和0.27个百分点。
二、下阶段形势研判
中央坚持“房住不炒”基调不变,全面落实因城施策,继续强化房地产金融监管力度,严查资金违规流入房地产市场,房地产信贷环境持续收紧。在此背景下,我省将继续贯彻落实中央部署,稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制,预计全省房地产市场呈现以下发展趋势。
房地产开发投资增速逐步回落。当前我省新开工保持一定规模增长,大规模在建项目持续推进,保障性租赁住房加快建设,均将对开发投资起到一定拉动作用。但“三道红线”政策持续倒逼房企去杠杆降负债,房地产贷款集中度管理制度限制银行对房地产的贷款额度,房企资金压力进一步凸显,市场投资将愈发谨慎,房地产开发投资保持较高增长水平动力不足。预计全省房地产开发投资保持继续增长的同时增速将逐步放缓。
(二)商品房销售面积增速放缓。随着以人为核心的新型城镇化持续推进和改善型住房需求增加,我省商品房销售规模整体仍有保障。但考虑到房地产金融监管的持续强化,下半年新增贷款额度或将受限,加上部分城市房贷利率上行,整体信贷环境收紧将对购房者置业节奏产生一定影响,预计全省商品房销售面积增幅将逐渐回落。
(三)城市间市场分化加剧。长沙市经济发展态势好,人口吸引力强,住房需求旺盛,房地产市场有望继续保持较快增长,房价长期上涨压力大。但部分城市产业支撑不足,市域人口持续流出,城镇人口增长缓慢,市场大多延续以价换量,房价下行压力加大。
部分房企资金链情况值得关注。随着房地产金融调控不断升级,银行对房地产贷款发放的审慎度增强,开发贷、信托等融资渠道全面收缩,融资成本不断提高,房地产企业普遍面临较大资金压力。部分中小型房地产企业资金链高度依赖于销售回款,一旦销售情况不理想,资金链紧张局面将会加剧,相关风险隐患值得关注。
湖南省住房和城乡建设厅 湖南省统计局
2021年8月9日