岳建字〔2020〕12号B类同意公开
对岳阳市八届人大五次会议第082号建议的
答 复
伍琼代表：
您提出的《关于加强县级城市物业管理工作的建议》收悉，首先衷心感谢您对我市物业管理工作的关心和支持。正如你在建议中所指出的，由于从事物业服务经营准入门槛低、建设单位遗留问题突出、特别是安置房、廉租房、经济适用房、限价商品房等类型小区的物业服务不规范、业主自治组织建设滞后、业主法律意识淡薄等问题，已给文明和谐社区建设、社会稳定带来了一定的影响。现就建议中所涉及的内容答复如下:
一、关于“对于物业管理这一块，要创新监管机制，提升监管水平”中的“建立联席会议制度”、“建立矛盾纠纷‘四级三调’工作制度”、“建立执法进小区工作制度”的问题、以及“建立城管+物业网格化管理制度”等建议
1.关于“建立联席会议制度”。由于物业管理工作所涉及到的工作内容和相关部门较多，在出现矛盾纠纷后经常存在相互推诿现象较多，联席会议制度作为解决监管空白、化解矛盾纠纷的一项重要措施，已引起省委省政府以及省人大高度重视，因此，在2018年出台的《湖南省物业管理条例》（2018年7月19日湖南省第十三届人民代表大会常务委员会第五次会议通过）第六十四条中明确了“设区的市、自治州、县（市、区）人民政府应当建立物业管理联席会议制度，定期研究解决物业管理活动中的重大问题。”并在2019年11月下发了《湖南省市州人民政府物业管理联席会议制度（参考文本）》，市委市政府高度重视该制度的出台，并指定由我局牵头各相关部门成立《岳阳市人民政府物业管理联席会议制度》起草工作领导小组，安排专职工作人员进行起草工作。目前该起草工作已基本完成，进入了规范性文件合法性审查阶段。我局将加大该文件的出台工作协调，在出台后将加大对县（市）区人民政府及属地物业管理行政主管部门的指导，建立与属地实际相结合的“联席会议制度”以及工作开展。
2.关于“建立矛盾纠纷‘四级三调’工作制度”。建立物业矛盾纠纷“四级三调”调处工作制度，可有效将矛盾纠纷化解在萌芽状态，避免矛盾升级，降低群体信访事件，促进社区文明和谐建设。为此，2015年，由市政法委牵头组织了市公安局、市中级人民法院、原市房产局、原市住建局联合出台了《关于建立岳阳市物业服务纠纷快速处理机制的指导意见》，该文件已下发到各县（市）、区、街道。该《意见》中明确了人民调解、行政调解、司法调解相结合的原则，建立市、县（市）区、街道、社区四级物业服务纠纷快速处理调解组织体系。目前，在我局的指导下，市中心城区已逐渐形成了以《联席会义》形式为基础的社区、街道、区政府、市行政逐级调解机制。下一步，我局将加大对各县（市）的指导工作,进一步推动县（市）对《关于建立岳阳市物业服务纠纷快速处理机制的指导意见》文件的落地落实。
3.关于“建立执法进小区工作制度”。随着现代城市建设的快速发展，以小区为区域，以公共楼栋为单元的现代居住模式已逐渐成为城市居民的主要居住方式，业主随意规占用消防通道和公共面积、违规搭（构）建物体、违规装修、随意改变房屋使用用途等违法违规行为屡见不鲜，而物业服务企业作为民营机构，对违法违规行为仅能进行劝阻，但劝阻往往无法起到效果。因此，《湖南省物业管理条例》、《湖南省市州人民政府物业管理联席会议制度（参考文本）》（暂时未出台）中明确了各相关职能部门职能职责，并规定了小区出现违法违规现象时相关部门应当执法。下一步，我局将积极向市委市政府建言献策，推动执法进小区的工作开展。
4.关于“建立城管+物业网格化管理制度”。将物业管理工作纳入城市综合管理的重要组成部分，是破除当前物业管理与社区管理相分离、以单一管理代替综合管理、行业管理代替社会管理旧体制的重要举措，是重构与现代城市管理相适应的物业管理新工作体系，进一步巩固文明城市创建成效的重要措施。为此，我局起草了《岳阳市人民政府物业管理联席会议制度》、《关于建立岳阳市物业服务纠纷快速处理机制的指导意见》等文件，创新提出“物业管理工作是城市综合管理的重要组成部分”，要“按照属地管理原则，将物业管理工作重心下移到社区、街道”，在“县（市）区人民政府（管委会）、乡（镇）人民政府（街道办事处、管理处）设立物业管理专项工作机构（部门），配备专职工作人员，落实专项工作经费；”，在“社区（村）居委会指定1人负责物业服务日常纠纷调解工作，以预防物业服务纠纷为主，宣传物业管理法规政策，调解物业服务纠纷”。我局将积极向市委市政府建言献策，进一步推动物业管理工作纳入“大城市管理工作体系”的工作进程，实现“政府主导、行政监督、属地管理、行业自律”的新监管机制。
二、关于“加强业主委员会建设”
①业主自治组织成立的问题。自2006年我市第一个业主委员会成立到目前为止，全市已成立业主委员会达230多个，占全市符合成立业主委员会小区的40%。据我们掌握的情况，目前主要存在以下几个问题：一是非业主身份参与筹备或进入业主委员会、未达到规定人数即成立、未获得法定投票数即强行通过等违反规定的行为比较普遍。二是部分业主参与业主委员会的动机不纯，参与目的并非是为了维护全体业主利益，而是为自己谋权取利，导致成立后的业主委员会公信力不足。三是业主委员会内部管理制度不完善。如不按规定召集业主大会和业主委员会，重大事项未经业主大会授权擅自决定，“我行我素”现象较为严重。有的业主委员会不但不维护业主权益，甚至还侵犯业主的权益，法律意识淡薄。四是尽管部分业主委员会能够充分发挥作用，但由于相关部门以及街道社区对其成员的培训匮乏，导致其成员对相关法律法规知识掌握甚少，在日常矛盾纠纷调解处置时不能依法依规，难以使人信服。出现上述现象的主要原因是业主委员会成立与成立后的政府监管制度不健全，监管工作缺位所致。为此，我局将依据《湖南省物业管理条例》第十八条、《业主大会和业主委员会指导规则》第十三条等相关规定，加大对县（市）区、街道（乡镇）的指导，督促在其监督指导中着重依法对业主委员会候选人的业主身份，是否受到过刑事处罚，是否有不良信用记录，是否违反临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则的情况等信息向业主公开的工作制度，让候选人依法接受业主自主考核审评后，确定自己小区未来的管理人。②加强指导的问题。我局每年组织物业服务会议协会、物业管理相关专家在各县（市）开展物业管理、业主委员会培训工作，年培训达到1000多人次。同时多次就重大矛盾纠纷，安排工作人员和相关专家及时深入到物业管理小区现场进行指导，通过我们的指导基本得到有效解决，避免了矛盾纠纷升级，如湘阴县某小区的物业用房和一个小区两个物业服务企业引起的重大矛盾纠纷、平江县某小区业主委员会换届引起重大矛盾纠纷、岳阳县某小区业主委员会候选人资格质疑引起的重大矛盾纠纷等。同时，我局依据《中共中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》以及《湖南省业主大会和业主委员会成立实施细则》，在中心城区指导属地街道在条件成熟的小区成立了党支部，通过党建引领，有效的促进了小区和谐建设。下一步，我局将加大对全市物业管理工作人员和业主委员会成员，以及从业人员的年培训人次；安排专职工作人员与各县（市）物业管理部门保持密切联系，及时了解相关信息，针对各种问题依法进行指导，将党建引领起得的工作经验向各县（市）推介。③完善机制的问题。强化舆论宣传和引导，有助于业主对相关法律法规的了解和增强参与意识；依法建立和完善业主大会与业主委员会的成立制度、日常监管工作制度、奖惩制度，形成业主监事、社区指导、街道监督“三位一体”的监管体系，有助于小区业主自治组织建设水平提高。因此，我局在《湖南省物业管理条例》、《湖南省业主大会和业主委员会成立指导实施细则》等法律法规出台后，及时制定了宣传计划，并在2019年通过电视、电台、报纸等宣传媒体以及宣传手册开展了全年度宣传，同时指导各属地街道召开年度表彰大会，对优秀业主委员会以及委员、物业服务企业进行一定物质和精神表彰奖励。下一步，我局将该工作经验对各县（市）进行推广和指导，促进县（市）业主大会和业主委员会自治组织建设。
三、关于“对重点项目拆迁安置小区物业服务费补贴”
针对拆迁户的物业服务费实行补贴或“兜底”，可以减轻失地农民和拆迁困难户经济负担，减少矛盾纠纷。但由于我市目前尚未出台相关政策和法律，没有可操作依据。我局将在我市制定相关法律法规或政策时，积极向市委市政府建言献策，推动该建议的实施落地。
四、关于“营造环境齐抓共管”
正如在“建立联席会议制度”中所阐述的“由于物业管理工作所涉及到的工作内容和相关部门较多，在出现矛盾纠纷后经常存在相互推诿现象较多”，加之业主对物业服务知识和相关法律法规知识的缺乏及物业服务企业专业服务水平不高等等因素，每年引起的矛盾纠纷逐年递增,也由此给物业服务行业发展环境带来了较多不利因素。因此，优化行业发展规划，将物业服务业纳入现代服务业发展规划；健全监管体系，将物业监管工作纳入城市综合管理的组成部分；加大培训力度，贯宣普及相关法律法规知识，规范企业经营行为和业主自治行为，营造良好的发展环境，促进社区和谐建设是我局历年要推进的工作重点之一。下一步，我局将以即将出台的《湖南省市州人民政府物业管理联席会议制度（参考文本）》为基础，大力推进《岳阳市人民政府物业管理联席会议制度》落地落实速度，逐渐形成政府主导、行政监管、部门联动、社区监督、行业自律、业主自治的发展新格局。
大力提升物业管理水平和服务质量，规范业主大会和业主委员会自治组织建设有利于经济社会的持续发展，有利于改善市民工作和生活环境，维护社区秩序，营造和谐文明的社会氛围。物业服务质量的优劣直接关系到我们每个人切身利益，是民生大事，需要各级政府和社会各界共同参与、共同关心。以上是我局对您建议的答复，借此机会，再次感谢您对物业管理工作的关心和支持。
岳阳市住房和城乡建设局
2020年7月9日
承办负责人：宋伟
承办人及联系电话：王祖民 0730-8758192