胡勇委员：

您提出的《关于加强小区物业管理的建议》收悉。首先衷心感谢您对我市物业管理工作的关心和支持。正如你在建议中所指出的，随着城镇化建设的加快，我市不少小区物业管理矛盾纠纷重重，且发生量呈逐年上升趋势，严重影响了居民的幸福感和社会和谐。您对我市物业管理行业存在的问题及原因分析真知灼见，入木三分、客观实在，我们完全赞同。现就提案中所涉及的内容答复如下:

一、关于“明确管理部门，严格依法履行管理职责”的问题。截止到目前，全市物业服务已覆盖城市人口的80%以上，（其中新建小区达到100%，老旧小区达到60%；）现有物业服务企业430多家，从业人员达到25000余人。由于我市对物业管理活动的监管一直是“一家管”的模式，监管体系不完善，各相关部门对小区的监管均处于执法不进小区的状态，加之在区、街道、社区三级均没有设立物业管理机构，导致监管职能薄弱，监管信息堵塞，监管措施匮乏，涉及到物业服务方面的矛盾纠纷由2014的360起逐年上升到现在的每年1800多起，严重影响了我市文明和谐建设和社会稳定大局。为此，我局在今年4月份积极向市委市政府建言献策，一是要全面贯彻落实《中共中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》、《湖南省物业管理条例》等文件精神。建立市级政府主导，主管部门指导监督，区政府监管、街道办事处负责，社区居委会落实，业主自治自律，相关部门各尽其职的物业管理活动监督格局,打破“进了小区门，就是物业事”的错误行政执法理念，着力解决“执法不进小区”的监管瓶颈问题。二是建立市级物业管理联席会议制度，在区级人民政府设立房屋或物业管理办，将物业管理纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系。三是在街道办事处设立物业管理站（中心），配备专职人员，落实专项经费，依法履行职责，调解物业管理纠纷，监管物业管理相关活动。在社区（村居）设立物业管理专职社工，承担社区物业管理日常监管工作。同时区、街道建立物业管理相应的联席会议制度，定期研究解决物业管理活动中的重大问题，及时调处物业管理矛盾纠纷，提高人民群众的满意度，促进社区和谐建设。下一步，我局将加大该工作的推进力度。

二、关于“收费听证公开，合理确定物业收费标准”的问题。为进一步规范物业服务收费行为，维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益，根据湖南省物价局、湖南省住房和城乡建设厅《关于印发<湖南省物业服务收费管理办法>的通知》（湘价服[2010]76号）精神，结合我市实际，制定了我市主城区住宅公共性物业服务收费及其他有关收费的指导价格标准。在该文件的标准中，明确指出：“住宅的公共性服务、车辆停放服务和装修服务收费，实行政府指导价；非住宅的物业服务收费、满足部分业主（使用人）需要或接受委托开展的特约服务和代收代办服务收费，实行市场调节价，由双方当事人遵循平等、自愿的原则事先约定，不得强行服务，强行收费”。在2017年，随着国家政策的调整，我省再次对“湘价服[2010]76号”文件进行修改，修改后文件中明确规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开、公平以及收费标准与服务水平相适应的原则”、“保障性住房、房改房、老旧住宅小区、业主大会成立之前的普通商品住宅物业服务收费实行政府指导价；别墅、其它非住宅及业主大会成立之后的普通商品住宅物业服务收费实行市场调节价”。我局在住宅前期物业服务项目招投标监督过程中，建议随机抽取的评委严格按照“分项目、分等级、分标准”把好价格评审关，对明显低于市场价格的竞争行为予以淘汰。近些年受物价指数上涨，人工工资上涨的因素，我局将建议市物价部门在调整住宅物业服务收费政府指导价时，广泛征求意见，及时召开社会听证会议，切实维护广大业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益。

三、关于“加强行业监管，提升物业管理服务水平”的问题。我市已实现物业管理专业服务的项目达到800多个，其中新建项目100%实行了公开招标来确定物业服务企业，已成立业主大会和委员会的项目，90%以上由属地街道牵头组织或监督实行公开选聘物业服务企业。我局为加大对前期物业服务项目招投标监管，规范前期物业服务招投标行为，建立了由社会各界专业人士参与的专家评委库，制定了严格的监管程序，设置了专职负责人和行政监督岗位，对经营物业招投标代理的公司进行严格的代理资格审查。同时为进一步规范前期物业管理，切实解决因前期物业开发商遗留问题引起各类矛盾纠纷，指导物业服务行业协会组织相关专家成立了物业服务调解中心。该中心自成立以来，调解各类大小纠纷近50余起，对促进小区和谐建设起到了积极的作用。下一步，我局将进一步结合我市实际，依据上位法的有关规定，制定严格的物业服务招投标监管程序，防止恶意串标、围标现象，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争。积极推动会员协会和属地社区建立物业管理矛盾纠纷调解室，有效化解各类矛盾纠纷，促进小区和谐建设，促进物业服务行业健康发展。

四、关于“政府部门牵头，建立'物业管理网站'”的问题。物业服务企业加强与小区业主的沟通，将物业服务的日常工作公开，不仅是尊重业主对小区管理的知情权，还能广泛征求业主的意见，帮助改进工作方法，更能增加业主对物业服务企业的信任。据了解，湖南省住房和城乡建设厅目前已启动了“物业服务公共信息平台”（APP）的前期调研和研发工作，在该平台中拟设置“物业服务信息发布、业主满意度投票、业主投诉与服务建议、业主决策表决、社区服务、业主委员会工作日志”等近30个操作系统界面。我局依据该“物业服务公共信息平台”意见征集稿，提出了许多修改意见，并及时跟进该平台的研发进展。

提高物业管理水平以及服务质量有利于经济社会的持续发展，有利于改善市民工作和生活环境，维护社区秩序，营造和谐文明的社会氛围。物业服务质量的优劣直接关系到我们每个人切身利益，是民生大事，需要各级政府和社会各界共同参与、共同关心。以上是我局对您建议的答复，借此机会，再次感谢您对物业管理工作的关心和支持。

岳阳市住房和城乡建设局

2019年7月22日

承办负责人：廖秉政

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