2016年，长沙市委、市政府认真落实中央经济工作会议精神，出台了加快房地产去库存和严控新建商品房销售价格过快上涨等一系列措施，去存库效果明显，新建商品房销售均价上涨幅度明显回落。房地产业已经成为提升城市品质、促进转型发展、优化经济结构、拉动经济增长的重要引擎。

一、长沙房地产市场运行特点

从近年长沙房地产市场运行情况看，房地产市场呈现出供需基本平衡、价格温和上扬且价格水平相对较低，市场需求动力不断增强的特征。

1、房地产开发投资稳步回升。年初以来，全市房地产开发投资一改去年以来持续下滑的态势，呈现开发投资逐月走强的上升趋势。2016年，全市完成房地产开发投资1260.55亿元，比上年增长26.5%，比上年提高50.5个百分点，房地产开发投资拉动全市投资增长5个百分点，占全市投资的比重由2015年的17.0%提高到18.8%。

2、市场商品房供给充足。一是在建规模大。2016年末，全市房地产在建施工项目787个，在建施工面积9586.41万平方米，比上年增长4.1%，其中：住宅施工面积6188.72万平方米，占全部施工面积的64.6%。二是新开工面积大幅增长。2016年，商品房新开工面积2204.14万平方米，比上年增长66.6%。新建商品新开工面积迅速增长，将为后段提供充足的房源。三是竣工面积增长快。2016年，新建商品房竣工面积1670.58万平方米，比上年增长23.8%。新建商品房竣工面积呈持续增长的趋势。

3、新建商品房销售持续升温。2016年，新建商品房销售面积2593.71万平方米，比上年增长36.2%；基中，住宅销售面积2291.77万平方米，占比为88.4%，比上年增长36.1%；非住宅新建商品房销售面积301.94万平方米，比上年增长36.8%。住宅销售面积中，90平方米及以下销售面积474.15万平方米，占比为20.7%，比上年增长53.1%；90-144平方米销售面积1470.64万平方米，占比为64.2%，比上年增长30.7%；144平方米及以上销售面积346.98万平方米，占比为15.1%，比上年增长39.3%。别墅、高档公寓销售面积78.19万平方米，占比为3.4%，比上年增长32.6%。非住宅销售面积中，办公楼销售面积82.15万平方米，占比为27.2%，比上年增长125.6%；商业营业用房销售面积114.50万平方米，占比为37.9%，同比下降3.0%；其他类销售面积105.30万平方米，占比为34.9%，比上年增长58.6%。

4、房地产去库存效果明显。新建商品房库存绝对量不断减少，特别是住宅库存更是下降迅速。2016年，全市新建商品房竣工待售面积1039.66万平方米，同比下降12.9%；其中住宅竣工待售面积490.76万平方米，同比下降29.8%。住宅竣工待售面积占比由2016年初的59.5%下降到47.2%。

5、近期调控成效显现。为了抑制房价过快上涨，实现市委、市政府提出的“两个确保”要求，2016年11月份以来，市政府召开专题会议进行了部署。长沙房地产实施“一控二防”调控后，效果显现。从10-12月份房地产开发主要指标看，一是单月商品房销售面积逐月减少。12月单月商品房销售面积238.47万平方米，比11月单月减少24.35万平方米，比10月单月减少119.05万平方米，减幅达33.3%。二是全市新建商品房销售均价增速逐月回落。2016年，全市新建商品住宅销售均价6157元/平方米，比上年增长10.9%，增幅较1-11月回落0.6个百分点。其中，中心城区新建商品住宅销售均价6701元/平方米，比上年增长13.1%，增幅较1-11月回落0.5个百分点。新建商品住宅价格快速增长的势头得到有效抑制。

二、长沙房地产市场发展优势和走势判断

未来五年，长沙将全力打造“三个中心”、建设“四更”长沙，构建国家中心城市新格局，实现基本现代化阶段性目标。这必将为长沙房地产市场带来利好，从最近几年人口流入、中小学生就读人数、产业发展、棚户区改造情况，长沙房地产市场需求潜力大，房价总体将温和上涨，局部房价有降有升，但总体可控。

1、政策和区位优势将助推房地产发展。新一轮国家中部崛起战略的实施，湘江新区处于快速发展期等多种政策和区位优势于一体，竣工后新建商品房待售面积少，人口吸纳能力强，需求潜力大。从武广片区房价变动情况看，武广片区集中了长沙的地铁、高铁等交通区位优势，交通便利，潜在需求量大、购房者购房愿望大多是交通便利和升值预期。据上海易居房地产研究院发布的2015年全国35个大城市房价收入比排行榜显示，长沙房价收入比为5.2:1，排35位，低于全国平均10.2：1的水平，比正常合理水平6：1至7:1还低，远低于一线城市和大部分省会城市，具有商务成本低，居民购房压力相对较小的优势。随着长沙城市品位的不断提高，长沙环境的优美，学区房的推出，产业集聚和城乡一体化推进，长沙省会资源优势更加突出，将有力助推房地产产业发展。

2、未来长沙房价将呈温和上涨趋势，但总体可控。从2016年，长沙房价变动情况看，岳麓区房价涨幅达到24.3%，主要原因是岳麓区集湘江新区、长沙高新区、湖南宁乡经济技术开发区、湖南望城经济开发区、岳麓区工业集中区、宁乡高新区多园区和多名校、多条地铁优势。从历年房价变动情况看，房价波动大的主要是受区域空间限制、资源优势、产业政策影响。从历年房地产开发情况看，长沙房地产开发楼盘一般在4年左右，长沙批准未建楼盘面积与同期销售面积比达到5.2:1，表明长沙房地产潜在供应充裕，不存在供不应求，有利于房价控制。但部分区域如芙蓉区、岳麓区、雨花区、长沙县等受区域和产业推动影响,后续可开发面积相对较少,可能存在房地产供应量局部偏紧情况，对价格水平可能产生波动。

3、长沙房地产市场需求潜力大。国家中部崛起战略、尤其是市委提出的建设国家中心城市战略的实施、湘江新区、国家级园区等园区的快速发展必将带动长沙房地产市场稳定发展。从历年房地产运行情况看，2016年新建商品房销售面积将达到新高，后期将稳定每年需求2000万平方米左右。一是销售规模稳定。2013-2016年新建商品房销售年均稳定在1900万平方米左右，销售规模相对稳定。二是建设国家中心城市战略将加速城市人口的集聚。从近几年人口净流入情况看，每年净流入长沙人口稳定在8万人左右。随着建设国家中心城市战略的实施，湘江新区以及园区的快速发展，长沙作为全省政治、经济、文化中心吸纳人口能力将大幅增强（山东、江苏、广州、浙江、辽宁等省具有多中心），预计长沙每年人口净流入将逐步增加。三是经济持续快速增长有力支撑房地产业稳定发展。长沙已经具备了推进城市化进程的经济实力。2015年，长沙市人均GDP超过12000美元，因此，长沙具备了加快城市化进程的经济基础，城乡居民换房置业的经济基础增强。

三、未来促进房地产健康发展的建议

当前，长沙房地产市场总体保持了平稳健康发展态势，表现为政策有利好，企业有信心，市场有活力，发展有动力。政府及相关部门应采取有效措施，充分挖潜土地潜在价值，充分发挥房地产对长沙经济持续发展的带动作用。

1、继续加大内城区改造力度，提高单位土地价值。要充分利用国家鼓励棚户区改造政策，高标准规划棚户区、城中村，加大对城区棚户区、城中村征拆力度，在挖潜土地价值的同时，解决城区可开发土地不足，消费者对城区（尤其是核心区）高档住宅的需求，引导企业开发高品质楼盘，满足市场高品质需求。

2、继续加大基础设施配套，提升新开发楼盘品质。要充分发挥政府拥有的优质资源在市场中的配置作用，大力提升公共服务水平，做到就学、交通、医疗、购物等基础设施配套。如北辰开发的楼盘，靠江、通地铁、幼儿园、小学、中学配套齐全，销售一直较为平稳。

3、依托卫星城、产业园区，带动新兴市场发展。要充分利用国家大力发展城镇化的契机，依托产业，高规格规划，不断挖掘新城区（乡镇变街道）的土地利用价值，加大区域内配套建设，培育和形成新的房地产开发热点，避免我市出现摊大饼式发展和城市病的发生。

4、加强房地产政策引导和管控，促进市场有序发展。近年来，我市房地产开发速度较快，在建商品房施工面积、在建规划房屋建筑面积较大，可供房源充足，市场供给大、可选择范围广优势。建议从规划、土地供应、施工许可、新建商品房预售等方面合理调节商品房开发，加强市场检查，舆论积极引导，避免价格过大波动，促进房地产市场健康平稳发展。