国土资源部与住建部今日联合推出住房建设重磅新政——超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都等13个城市被国土资源部与住建部定为试点城市。

国土资源部有关负责人今日就国土资源部与住建部联合印发的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（以下简称《试点方案》）指出，通过试点可以增加了住宅用地来源和租赁住房供给。

这位负责人强调，利用集体建设用地建设租赁住房试点应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划，以存量土地为主，不占用耕地。

出台住房新政早有政策基础

国土资源部这位负责人指出，利用集体建设用地建设租赁住房，可以增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，有助于构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制；有助于拓展集体土地用途，拓宽集体经济组织和农民增收渠道；有助于丰富农村土地管理实践，促进集体土地优化配置和节约集约利用，加快城镇化进程。

据他介绍，为构建购租并举的住房体系，稳定房地产市场，2017年4月，住建部、国土资源部印发《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》（建发〔2017〕80号）提出：“在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市，开展集体建设用地上建设租赁住房试点。”2017年7月，住建部、国土资源部等九部委联合印发《关于在人口流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建发〔2017〕153号）再次提出：“按照国土资源部、住房城乡建设部的统一工作部署，超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。”

这位负责人说，按照这些文件要求，8月21日，国土资源部、住建部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，选择北京等13个城市开展试点，对11个省级国土资源、住建主管部门推进试点相关工作做出具体部署。

须符合规划不得占用耕地

据国土资源部介绍，两部出台这项住房建设新政要求把握“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，以构建购租并举的住房体系为方向，构建城乡统一的建设用地市场，推进集体土地不动产登记。

两部要求，利用集体建设用地建设租赁住房项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划，以存量土地为主，不得占用耕地。以满足新市民合理住房需求为主，依法依规建设、平稳有序运营，做到供需匹配。同时，还要坚持自主运作，尊重农民集体意愿，统筹考虑农民集体经济实力。

国土资源部这位负责人说，试点目标是在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。

这位负责人表示，限定在上述13试点城市范围的原因在于，这些城市租赁住房需求较大，村镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源，政府监管和服务能力相对较强。

试点项目区域基础设施要完备

按照两部今天发出的《试点方案》要求，试点城市梳理项目报批（包括预审、立项、规划、占地、施工）、项目竣工验收、项目运营管理等规范性程序，要建立快速审批通道。同时要健全集体建设用地规划许可制度，推进统一规划、统筹布局、统一管理，统一相关建设标准。

通知特别提出，试点项目区域基础设施完备，医疗、教育等公共设施配套齐全，符合城镇住房规划设计有关规范。

这位负责人表示，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。要兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系。此外，还要完善合同履约监管机制，土地所有权人和建设用地使用权人、出租人和承租人依法履行合同和登记文件中所载明的权利和义务。

集体租赁住房出租不得以租代售

两部指出，集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。“承租的集体租赁住房，不得转租。”两部的《试点方案》表示，将探索建立租金形成、监测、指导、监督机制，防止租金异常波动，维护市场平稳运行。

《试点方案》要求，国土资源、住房城乡建设部门应与有关部门加强协作、各负其责，在建设用地使用权登记、房屋所有权登记、租赁备案、税务、工商等方面加强联动，构建规范有序的租赁市场秩序。

国土资源部这位负责人说，省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门负责试点工作的督促、检查和指导。城市政府全面负责试点组织领导工作，制定试点工作规则和组织实施方案，建立试点协调决策机构。试点城市于2020年底总结试点工作。

2021年年底运营一批集体租赁住房项目

国土资源部这位负责人说，为加强房地产用地市场调控，规范和指导相关工作，《国土资源部关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》（国土资发〔2012〕26号）中提出：“对于商品住房价格较高、建设用地紧缺的直辖市和少数省会城市，确需利用农村集体建设用地进行租赁住房建设试点的，按照‘严格审批、局部试点、封闭运行、风险可控’的要求，由省级人民政府审核同意试点方案并报我部审核批准后开展试点。”

据他介绍，北京、上海成为首批试点城市，几年来试点项目运行取得了良好的效果，其中包括增加了住宅用地来源和租赁住房供给；扩展了集体经营性建设用地的居住和产业发展功能；对盘活低效集体建设用地、解决城市周边外来务工人员居住问题、改善城郊经济社会环境等方面，发挥了积极作用；此外，拓宽了集体经济组织和农民增收渠道，农民获得长远稳定收益，有获得感。

“从试点的有益经验看，能够支撑扩大试点工作。”这位负责人表示，在此基础上，国土资源部起草了《试点方案》。希望通过改革试点，到2021年年底，在相关地区成功运营一批集体租赁住房项目，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。