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岳阳市人民政府办公室关于妥善处理当前不动产登记中有关问题的通知(岳政办发〔2017〕29号)

来源:市政府门户网站 发布时间:2017-11-30 08:55

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各县市区人民政府,岳阳经济技术开发区、城陵矶新港区、南湖新区、屈原管理区,市直各单位,中央、省属驻岳有关单位:

为妥善解决我市不动产登记制度改革过程中存在的问题,规范全市不动产登记工作,保护不动产权利人的合法权益,根据《湖南省人民政府办公厅关于进一步做好不动产登记工作的通知》(湘政办发〔2017〕39号)等有关规定,结合我市实际,经市人民政府同意,现将有关事项通知如下:

一、妥善办理有房屋所有权证无国有土地使用证的不动产登记

(一)已依法取得房屋所有权证,但没有取得国有土地使用证,当事人申请办理不动产登记的,国土资源部门应查核土地权属管理资料。对有合法土地权属来源的(包括划拨决定书、国有土地使用权出让合同、用地批准文件等),依法受理并办理不动产登记;对于因历史原因导致土地权属来源不符合不动产登记要求的,应根据取得国有土地使用权时的相关法律和政策予以认定。当事人应当与原国有土地使用权人共同提出不动产登记申请,原国有土地使用权人因解散、破产或工商营业执照已注销等原因造成无法共同申请的,在权属明晰且无抵押无查封的情况下,国土资源部门应当在门户网站或当地公开发行的报刊公告,公告期满15个工作日无异议后依法办理不动产登记;对权属明晰且有抵押无查封的情况,按照《湖南省人民政府办公厅关于进一步做好不动产登记工作的通知》(湘政办发〔2017〕39号)第三条规定办理。

(二)原房屋登记机构已颁发房屋所有权证,但未取得国有土地使用证且无合法土地权属来源的国有建设用地上的房屋,当事人申请不动产登记的,由房屋所在地人民政府(管委会)组织国土、住建、规划等部门进行现场调查,在依法做出处理后,由国土资源部门凭依法做出处理后的证明材料办理不动产登记。不得为“小产权房”办理不动产登记。

(三)享受国家优惠政策的房改房、单位集资建房、经济适用住房和存量公房等的不动产登记。已依法办理房屋所有权证,未办理国有土地使用证的,只要土地权属来源合法,国土资源部门可依法受理房屋所有权人的不动产登记申请。涉及划拨土地依法转为出让土地的,应补缴土地出让金或土地收益。涉及存量公房处置给个人的,应按规定对该存量公房进行处置,并由该存量公房买受人缴清全部购房价款和土地出让金或土地收益后,再办理不动产登记业务。划拔土地依法转为出让土地的,从同一建筑的第一套房屋上市交易之日起计算土地出让年期,确定出让土地使用权截止日;此后其他各套房屋上市时,其土地出让年期相应缩短,以使同一宗地的出让土地使用权保持相同的截止日,土地出让年期最高不超过70年。

(四)涉及房屋所有权已转移或多次转移,且均已办理房屋所有权转移登记,但未同步办理国有土地使用权转移登记,国有土地使用证仍为原权利人,当事人提交房屋所有权证和原权利人国有土地使用证申请办理不动产登记的,国土资源部门在核实房地权属来源等有关材料,依法公告并注销原国有土地使用证后,办理权利主体一致的不动产权证书。

二、做好房屋和土地登记用途不一致的不动产登记

依法按照土地、房屋批准用途开展不动产登记。不动产统一登记前,房屋所有权证和国有土地使用证记载的房屋用途和土地用途不一致的,当事人申请不动产登记时,继续分别按照原记载的房屋、土地用途进行登记,未经依法批准不得改变已登记的不动产用途。原批准土地用途与《土地利用现状分类》(GB/T21010—2007)二级类不对应的,国土资源部门应按照《土地利用现状分类》(GB/T21010—2007)二级类重新确定归属地类进行登记,土地使用期限截止日期与原土地出让合同保持一致,并在不动产登记薄及不动产权证书“附记”中记载原批准用途。

三、做好不同时期宅基地的不动产登记

(一)1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施前,农村村民建房占用的宅基地,在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积的,可以按现有实际使用面积进行不动产登记。

(二)1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年1月1日《土地管理法》实施时止,农村村民建房占用的宅基地,超过当地当时规定的面积标准的,超过部分按当时国家和地方有关规定处理后,可以按现有实际使用面积进行不动产登记。

(三)1987年1月1日《土地管理法》实施后,农村村民建房占用的宅基地,超过当地当时规定的面积标准的,按实际批准面积进行不动产登记。

宅基地面积超过当地当时规定标准的,可在不动产登记簿及不动产权证书“附注”中注明超过标准的面积,待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时,按有关规定作出处理,并按当地规定的面积标准重新进行确权登记。

违法宅基地必须在依法依规进行处理后方可办理不动产登记。

四、处理好国有划拨土地上房屋按出让土地性质办理不动产登记时土地出让金或土地收益缴纳问题

符合上市交易条件且土地性质为国有划拨用地的经济适用住房、单位集资建房、房改房、存量公房和拆迁安置房等不动产,可以在缴纳土地出让金或土地收益和相关税费后,按出让土地性质办理不动产登记。

(一)经济适用住房、存量公房按照税务部门评估计税价格(税务部门不能出具评估计税价格的,以申请不动产登记时具有合法评估资质的机构依法出具的不动产评估价格为依据,下同)的10%缴纳土地收益,对经济适用住房已按商品房价格补交了差价款的超面积部分不再收取土地收益;房改房按照税务部门评估计税价格的1%缴纳土地收益;单位集资建房、拆迁安置房按照税务部门评估计税价格的3%缴纳土地出让金。

(二)按房改政策分配给职工但未经房改办审批的,以及国有企业改制时分配给职工的住房,按照税务部门评估计税价格的3%缴纳土地收益。

(三)历史遗留的国有划拨土地上的商品住房、商业用房,依法补办出让手续,按土地性质缴纳土地出让金,商品住宅用地和商业用地分别按不低于申请不动产登记时具有合法资质的机构依法出具的土地评估价的35%、40%缴纳。

五、妥善处理申请不动产登记的商品房项目土地验收问题

(一)规划部门出具了分期建设技术指标的项目,可根据规划分期进行土地验收。

(二)在本通知实施前规划部门未出具分期建设技术指标但已进行分期验收的项目,在确保最后一期规划验收建筑面积不低于总建筑面积30%的前提下,可以分期进行土地验收。

(三)对擅自改变规划审批内容的违法行为,规划部门已依法提出整改要求且已就该项目合法建设部分出具规划验收意见的分期验收项目,可参照规划验收意见,就项目的合法建设部分出具土地分期规划验收意见,但项目在最后一期整体验收时应当按规划要求整改到位,在规划部门出具整体验收合格意见后,方可进行土地整体验收。

各级各有关部门要切实加强对不动产登记工作的组织领导,加强协作配合,按照依法、规范、便民的要求,优化不动产登记业务流程,提高办事效率和服务水平。


                                                                                           岳阳市人民政府办公室

                                                                                               2017年11月23日